תהליך ההשקעה: מינימום סיכונים, מקסימום רווח

אנו בחברת Raz Real Estate Holdings LLC, פועלים באופן שקוף ובטוח.

לשם כך, את שלבי הרכישה מלווה Escrow/Title Company'', צד ג' ניטרלי, שאין לו אינטרס עבור אף צד ותפקידו להוציא לפועל את הסכם הרכישה בין צד א' – המוכר, לצד ב' – הקונה. Escrow/Title Company פועל בכפוף לרגולציה ומחויבותו היא חוקתית.

תפקידו לבצע בדיקת נאותות ולהציג נתוני אמת, בשקיפות מלאה עבור שני הצדדים: המוכר והקונה.

לאחר ביצוע בדיקת נאותות מקיפה ומדוקדקת,  Escrow/Title Company מבטח את הבעלות של הרוכש על הנכס ומספק לאחר ביצוע העיסקה Title warranty.

תפקיד מהותי נוסף של Escrow/Title Company, הוא ביצוע "גמר חשבון" בין המוכר לקונה, כלומר: חישוב חבות ההערכה בין הצדדים (תשלומי ארנונה, מים, חשמל, גז וכולי).

בתום כל הבדיקות שני הצדדים מקבלים לידיהם מסמך מסכם ומחייב חוקית. מייד לאחר החתימה מועברים המסמכים לאישור סופי של המחוז – County אשר מבצע את העברת הבעלות בין שני הצדדים. בד בבד, Escrow/Title Company מעביר את הכסף לידי צד א' – המוכר.

למה זה כל כך חשוב?

מורכבות עסקאות נדל"ן בארה"ב ומספר הפרטים בעלי החשיבות הכרוכים בה, הופכים את בדיקת הנאותות לפני הקנייה ובמהלכה לשלב משמעותי ואף קריטי. מטרת בדיקת הנאותות היא לצמצם ככל האפשר את רמת הסיכון של הרוכש בעסקה לאחר איסוף הנתונים הרלוונטיים שעשויים להשפיע על כדאיות ההשקעה. בדיקת הנאותות מקטינה את הסיכוי להוצאות נוספות לאחר ביצוע הרכישה – דבר שעשוי להשפיע מהותית על התשואה.

איך זה עובד?

תהליך הרכישה מתבצע באמצעות חשבון השלשה (Escrow account), חשבון בנק הנפתח במיוחד להפקדה בנאמנות של נכסים של צד אחד להסכם, עד לקיום חלקו של הצד השני בהסכם ולאבטחת הקיום.

Escrow/Title Company משמש כנאמן שתפקידו לפתוח את החשבון בבנק ולפקח על ניהולו. כמו כן הוא אחראי על ביצוע האמור בהסכם, מילוי חלקם של הצדדים והעברת הכסף בסופו של התהליך לידי צד א' או החזרתו במידה שתנאי ההסכם לא התקיימו.

 מה כוללת בדיקת הנאותות?

• בדיקת ערך הנכס הבנוי.

• בדיקת מגבלות תכנוניות, חוקיות וסביבתיות.

• בדיקת עלויות הקשורות בתיקונים לפני רכישה, אחזקה שוטפת והשקעות בציוד.

• בדיקת סוגיות הקשורות לביטוח הנכס.

• בדיקת הבעלים ובמידת הצורך הדיירים והשוכרים.

• בדיקת המסמכים הרלוונטיים לעסקה – מסמכי בעלות, רישומים וכיו"ב.

• בדיקת ההגבלות העירוניות וחוקיות השונות – שינויי יעוד, הגבלות על בנייה ותוכניות עתידיות.

• בדיקת סוגיות הקשורות למיסוי.

• בדיקת היתכנות כלכלית וחישובי תשואות פוטנציאליות – הכנסות, הוצאות, מימון.

• ביקורת מבנה – מצב הנכס, השטח, הסביבה, השכנים ועוד.

• בדיקה עסקית וכלכלית של הגופים המעורבים בעסקה – איתנות, ניתוח עסקי.